Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Verfahren entschieden, dass er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nach dem sogenannten Bundesmodell für die Berechnung der Grundsteuer für verfassungskonform hält.

Die Regelungen werden seit dem 1. Januar 2025 in elf Bundesländern angewendet und sind seit Einführung regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Verfahren.

Die Kläger rügten unter anderem, das Bundesmodell arbeite mit zu starken Typisierungen und Pauschalierungen und führe deshalb nicht zu realitätsgerechten Immobilienwerten. Bodenrichtwerte seien häufig zu grob gefasst und würden besondere Grundstücksmerkmale nicht ausreichend berücksichtigen. Auch die für die Berechnung des Rohertrags angesetzten pauschalen Nettokaltmieten würden insbesondere in Großstädten nicht zwischen guten und schlechten Wohnlagen differenzieren.

Den BFH konnten die Kläger jedoch nicht von der Verfassungswidrigkeit der Regelungen überzeugen. Dieser bestätigte inhaltlich die Auffassungen der Vorinstanzen. Insbesondere würden die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen.

Gesetzgeber darf pauschalieren

Der Gesetzgeber dürfe pauschalieren und sich dabei am Regelfall orientieren, ohne allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Vereinfachungen seien zulässig, um eine praktikable und automatisiert fortschreibbare Bewertung von Millionen Grundstücken zu gewährleisten und einen erneuten "Bewertungsstau" zu vermeiden.

Die Entscheidungen (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) betreffen Eigentümer in allen Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden. Für Bürgerinnen und Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sie keine Auswirkungen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle nutzen.

(BFH / STB Web)

Artikel vom 10.12.2025